Immobilienmarkt Frankreich

Frankreich zählt generell zu den liquidesten Märkten für Immobilieninvestoren in Europa. Er ist in Europa der drittgrößte hinter Großbritannien und Deutschland. Das Transaktionsvolumen erreichte in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt eine Größenordnung von etwa 35 Milliarden Euro. Allerdings fällt auf, dass in der Regel mehr als 70 Prozent des alljährlichen Transaktionsvolumens von einheimischen Investoren getätigt werden. „Ohne vor Ort präsent zu sein, wird es schwierig in Frankreich Fuß zu fassen“, sagt Etienne Marcot, Head of France bei AM ALPHA. 

An Paris führt auf jeden Fall kein Weg vorbei. Die Hauptstadt lockt mit deutlich mehr Investorenkapital als alle anderen Städte Frankreichs zusammen. In dem zentralistisch geprägten Land fließen meist rund 80 Prozent des in französische Gewerbeimmobilien investierten Kapitals in den Großraum Paris, die Île de France. Hier schlägt das Herz der Republik und auch das Herz des französischen Markts für gewerbliche Immobilien. Und hier werden die höchsten Kaufpreise und Mieten erzielt. Die Märkte an Standorten wie Lille, Lyon, Marseille, Nantes oder Toulouse sind bedeutend kleiner, eröffnen Investoren jedoch die Chance, deutlich günstiger einzusteigen als in der Hauptstadt der Liebe.

Da im Gegenzug die Renditekompression bei Immobilien-Investments längst zu Ende ist und überall im Land wieder deutlich höhere Nettoanfangsrenditen aufgerufen werden, nähert sich der Spread von OAT-Verzinsung zu durchschnittlichen Immobilienrenditen einer Größenordnung von 150 Basispunkten bei Büro- und Handelsobjekten bis zu 200 Punkten bei Logistikimmobilien. Das macht Immobilien-Investments wieder deutlich attraktiver. Das wird sich bald auch in wieder deutlich wachsenden Transaktionsvolumina niederschlagen, davon ist Etienne Marcot überzeugt. „Die Finanzierungslandschaft hat sich stabilisiert“, sagt er, „die Kosten für Finanzierungen fallen allmählich niedriger aus und die meisten Wertkorrekturen bei Immobilien sind inzwischen erfolgt.“ Wenn die Europäische Zentralbank in den nächsten Monaten wie erwartet damit beginne, ihre Leitzinsen zu senken, werde das dazu beitragen, die Marktstimmung deutlich zu heben. 

Die Spitzenrenditen für Büros im Central Business District von Paris lagen laut BNPPRE im ersten Quartal 2024 bei 4,25 Prozent. Vorbei die Zeit von Anfang 2022, als die Spitzenrenditen auf dem Höhepunkt des Zyklus‘ nur bei etwa 2,70 Prozent gelegen hatten. Im ersten Quartal 2023 erreichten sie immerhin schon wieder 3,15 Prozent. Jenseits des CBD sind mittlerweile wieder Spitzenrenditen von 6,50 Prozent in La Défense oder sogar 8,00 Prozent auf dem Submarkt Outer Rim drin. In anderen Städten von Lille im Nordosten bis Toulouse im Südwesten reichen die Werte von 5,75 Prozent in Lyon bis 6,80 Prozent in Bordeaux. 

Dass die Spitzenmieten für Büroflächen in Paris Anfang dieses Jahres erstmals die Hürde von 1.000 Euro/m²/Jahr nahmen (teurer ist in Europa nur London), führt AM ALPHAs Head of Asset Management in Frankreich Gilles Chamignon auf eine starke Nachfrage und ein knappes Angebot an modernen Büroflächen in attraktiven Lagen von Paris zurück. „Der Büroflächenumsatz im CBD von Paris legte gegenüber dem ersten Quartal 2023 um fast 15 Prozent zu“, erklärt Gilles Chamignon. „Solche Zahlen deuten auf eine Stabilisierung des Marktes hin. Der war wie in allen für Immobilien-Investoren relevanten europäischen Ländern auch in Frankreich infolge des Ukraine-Kriegs, der stark gestiegenen Leitzinsen der EZB und der rasant gestiegenen Inflationsraten auf Talfahrt gegangen.“ Mittlerweile aber mehren sich die Zeichen, dass die Talsohle erreicht oder schon durchschritten ist. Die Preisvorstellungen potenzieller Käufer und Verkäufer gleichen sich mehr und mehr an. Investoren tun demnach gut daran, nicht zu lange damit zu warten, die stark gefallenen Preise für den Einstieg zu nutzen. 

Bei Handelsobjekten sind Investoren weiterhin zurückhaltend. Sie tragen damit dem Trend zum Onlinehandel Rechnung, in dem laut Einzelhandelsverband Fevad Ende vergangenen Jahres 10,5 Prozent mehr Umsatz gemacht wurde als Ende 2022. Im Gegenzug registrierte das französische Statistikamt Insee im gleichen Zeitraum ein Minus beim Volumen des Warenverkaufs im stationären Einzelhandel von 1,7 Prozent. Zudem müssen die Einzelhandelsmieter wieder mit deutlich stärker steigenden Mieten rechnen, nachdem die Regierung der damaligen Premierministerin Élisabeth Borne die von ihr verfügte Deckelung der Mietsteigerungen bei jährlich 3,5 Prozent bis zum ersten Quartal 2024 befristet hatte. Mit dem staatlich verfügten Deckel wollte die Regierung den Einzelhandel vor dem Hintergrund der 2022 stark gestiegene Inflationsrate vor einem allzu hohen Anstieg der in der Regel indexierten Mieten schützen.